Penyelenggaraan Perumahan dan Kawasan Permukiman

Posted on | by admin | Leave a Comment on Penyelenggaraan Perumahan dan Kawasan Permukiman

Penyelenggaraan Perumahan dan Kawasan Permukiman merupakan satu kesatuan system yang terdiri atas pembinaan, pemeliharaan dan perbaikan, pencegahan dan peningkatan kualitas terhadap Perumahan dan Permukiman kumuh, penyediaan tanah, pendanaan dan system pembiayaan, serta peran masyarakat.

Dalam Peraturan Pemerintah No 12 Tahun 2021, Penyelenggaraan Perumahan dan Kawasan Permukiman bertujuan untuk, Pertama mewujudkan ketertiban dalam penyelenggaraan perumahan dan kawasan permukiman, Kedua, memberikan kepastian hokum bagi seluruh pemangku kepentingan dalam melaksanakan tugas serta hak dan wewenang kewajibannya dalam penyelenggaraan perusahan dan kawasan permukiman, Ketiga, mewujudkan keadilan bagi seluruh seluruh pemangku kepentingan terutama bagi MBR dalam Penyelenggaraan Perumahan dan Kawasan Permukiman.

Hasil perencanaan dan perancangan rumah harus memenuhi standar yang meliputi ketentuan umum dan standar teknis. Perancangan rumah dilaksanakan sesuai dengan ketentuan pelaksanaan arsitektur, struktur, mekanilak, dan elektrikal, beserta perpipaan (plumbing) bangunan rumah. Perencanaan dan perancangan rumah dilaksanakan melalui penyusunan dokumen rencana teknis yang dilakukan sesuai dengan peraturan perundang-undangan.

Perencanaan prasarana, sarana dan utilitas umum perumahan harus memenuhi standar seperti ketentuan umum dan standar teknis. Ketentuan umum paling sedikit harus memenuhi kebutuhan daya tamping perumahan, kemudahan pengelolaan dan penggunaan sumber daya setempat, mitigasi tingkat risiko bencana dan keselamatan, dan terhubung dengan jaringan perkotaan existing. Sedangkan standar teknis paling sedikit meliputi standar prasarana, sarana dan utilitas.

Badan hokum yang melakukan pembangunan perumahan wajib mewujudkan perumahan dengan hunian berimbang, dikecualikan untuk badan hokum yang membangun perumahan yang seluruhnya ditunjukan untuk pemenuhan rumah umum. Adapun pembangunan rumah umum harus mempunyai akses menuju pusat pelayanan atau tempat kerja. Dan pembangunan perumahan dengan hunian berimbang harus memenuhi kriteria lokasi, klasifikasi rumah dan komposisi.
pembangunan rumah meliputi pembangunan rumah tunggal, rumah deret dan rumah susun.

Pembangunan dapat dilakukan pemasaran oleh pelaku pembangunan melalui system PPJB. System PPJB berlaku untuk rumah umum milik dan rumah komersial milik yang berbentuk rumah tunggal, rumah deret dan rumah susun. PPJB dilakukan setelah memenuhi persyaratan kepastian atas status kepemilikan tanah, hal yang diperjanjikan, PBG, ketersediaan prasarana,, sarana dan utilitas, dan keterbangunan paling sedikit 20% (dua puluh persen).

Status kepemilikan tanah dibuktikan dengan sertipikat hak atas tanah yang diperlihatkan kepada calon pembeli pada saat penandatanganan PPJB. Hal yang diperjanjikan paling sedikit terdiri atas:

  1. Kondisi rumah
  2. Prasarana, sarana, dan utilitas umum yang menjadi informasi pemasaran
  3. Penjelasan kepada calon pembeli mengenai materi muatan PPJB
  4. Status tanah dan/atau bangunan dalam hal menjadi agunan

PBG disampaikan Salinan sesuai asli kepada calon pembeli pada saat penandatangan PPJB. Dan ketersediaan Prasarana, Sarana dan utulitas umum untuk perumahan dibuktikan dengan :

  1. Terbangunnya prasarana paling sedikit jalan dan saluran pembuangan air hujan/drainase
  2. Lokasi pembangunan sarana sesuai peruntukan
  3. Surat pernyataan pelaku pembangunan mengenai tersedianya utilitas umum berupa sumber listrik dan sumber air

Ketersediaan prasarana, sarana dan utilitas umum untuk rumah susun dibuktikan dengan surat pernyataan dari pelaku pembangunan mengenai ketersediaan tanah siap bangun di luar tanah bersama yang akan diserahkan kepada Peerintah Daerah kabupaten/kota atau pemerintah daerah provinsi khusus untuk Provinsi Daerah Khusus Ibu Kota Jakarta.

Keterbangunan perumahan paling sedikit 20% dibuktikan dengan :

  1. Untuk rumah tunggala atau rumah deret keterbangunan paling sedikit 20% dari seluruh jumlah unit rumah serta ketersediaan prasarana, sarana dan utilitas umum dalam suatu perumahan yang direncanakan
  2. Untuk rumah susun keterbangunan paling sedikti 20% dari volume konstruksi bangunan rumah susun yang sedang dipasarkan

Pemerintah Pusat atau Pemerintah Daerah bertanggung jawab dalam pembangunan Rumah umum, Rumah khusus dan Rumah negara. Dalam melaksanakan tanggung jawabnya, Pemerintah Pusat dapat mendelegasikan tanggung jawab dalam pembangunan rumah umum kepada Pemerintah Daerah.

Dalam melaksanakan tanggung jawabnya, Pemerintah Pusat dan Pemerintah Daerah menugasi atau membentuk lembaga atau badan yang menangani pembangunan perumahan dan permukiman sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan. adapaun tanggung jawab dari lembaga atau badan tersebut yaitu menyediakan tanah bagi perumahan dan melakukan koordinasi dalam proses perizinan dan pemastian kelayakan hunian.

Upaya untuk meningkatkan minat investor untuk berinvestasi dalam Undang-Undang Nomor 11 Tahun 2020 tentang Cipta Kerja pada Peraturan Pemerintah ini juga terlihat dari dilakukannya perubahan kebijakan strategis pada pengaturan terkait pengenaan sanksi. Pemerintah mengambil kebijakan untuk mengedepankan pengenaan sanksi administrative pada setiap peraturan perundang-undangan sectoral dengan pengecualian bagi kegiatan yang berdampak pada kesehatan, keselamatan kerja, dan lingkungan (K3L). Penerapan sanksi pidana bersifat ultimum remedium yang bermakna bahwa sanksi pidana merupakan sanksi terakhir yang digunakan dalam penegakan hokum.

Perumahan dan Kawasan Permukiman

Posted on | by admin | Leave a Comment on Perumahan dan Kawasan Permukiman

Peraturan Pemerintah Nomor 12 Tahun 2021 Tentang Perubahan Atas Peraturan Pemerintah Nomor 14 Tahun 2016 Tentang Penyelenggaraan Perumahan dan Kawasan Permukiman.

Untuk mencapai tujuan negara yang menjamin hak warga negara untuk hidup sejahtera lahir dan batin, bertempat tinggal dan mendapatkan lingkungan hidup yang baik dan sehat sebagaimana tecantum pada Pasal 28H Undang-Undang Dasar Negara Republik Indonesia tahun 1945. Undang-undang Nomor 11 tahun 2020 tentang Cipta Kerja mengamanatkan perlunya dilakukan perubahan terhadap beberapa ketentuan dalam Undang-Undang nomor 1 Tahun 2011 tentang Perumahan dan Kawasan Permukiman yang perlu diatur dalam Peraturan Pemerintah. Amanat Pasal 50 Undang-Undang Nomor 11 tahun 2020 tentang Cipta Kerja tersebut memberikan implikasi hukum berupa lahirnya Perubahan Peraturan Pemerintahan Nomor 14 Tahun 2016 tentang Penyelenggaraan Perumahan dan Kawasan Permukiman.

Penyelenggaraan Perumahan dan Kawasan Permukiman adalah kegiatan perencanaan, pembangunan, pemanfaatan dan pengendalian, termasuk di dalamnya pengembangan kelembagaan, pendanaan dan system pembiayaan, serta peran masyarakat yang terkoordinasi dan terpadu. Hasil perencanaan dan perancangan rumah harus memenuhi standar rumah yang meliputi ketentuan umum dan standar teknis.  Dalam ketentuan umum paling sedikit memenuhi aspek keselamatan bangunan, kebutuhan minimum ruang dan aspek kesehatan bangunan. Standar teknis terdiri atas pemilihan lokasi rumah, ketentuan luas dan dimensi kaveling, dan perancanan rumah yang dilaksanakan sesuai dengan ketentuan pelaksanaan arsitektur, struktur, mekanikal, dan elektrkal beserta perpiaan (plumbing) bangunan rumah. Perencanaan dan perancangan rumah dilaksanakan melalui penyusunan dokumen rencana teknis yang sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan.

Perencanaan prasarana, sarana, dan utilitas umum perumahan harus memenuhi standar yang meliputi:

  1. Ketentuan umum, yang memenuhi :
  2. Kebutuhan daya tamping perumahan
  3. Kemudahan pengelolaan dan penggunaan sumber daya setempat
  4. Mitigasi tingkat risiko bencana dan keselamatan
  5. Terhubung dengan jaringn perkotaan existing.
  6. Standar teknis, yang meliputi :
  7. Standar prasarana seperti jaringan jalan, drainase, penyediaan air minum, sanitasi dan tempat pembuangan sampah
  8. Standar sarana seperti ruang terbuka hijau dan sarana umum
  9. Standar utilitas umum seperti jaringan listrik

Pemerintah daerah wajib melaksanakan pengawasan standar Prasarana, Sarana, dan Utilitas Umum sesuai kewenangannya.

Badan hukum yang akan melakukan pembangunan perumahan wajib mewujudkan perumahan dengan hunian berimbang, dalam melaksanakan pembangunan perumahan dengan hunian yang berimbang badan hukum dapat bekerjasama dengan badan hukum lain. Perumahan dengan hunian berimbang adalah perumahan dengan skala besar dan perumahan selain skala besar. Pembangunan perumahan dengan hunian berimbang harus memenuhi kriteria lokasi, klasifikasi rumah dan komposisi. Lokasi pembangunan perumahan berskala besar dengan hunian berimbang harus dilakukan dalam 1 hamparan dan pembangunan perumahan selain skala besar dengan hunian berimbang dilakukan dalam 1 hamparan atau tidak dalam 1 hamparan. Klasifikasi rumah terdiri atas rumah mewah, rumah menengah, dan rumah sederhana. Yang dimaksud dengan komposisi adalah perbandingan jumlah rumah mewah, rumah menengah dan rumah sederhana. Dalam melaksanakan tugasnya, badan percepatan penyelenggaraan perumahan dapat berkoordinasi dengan unit organisasi yang menyelenggarakan system informasi manajemen bangunan Gedung untuk mendapatkan notifikasi pada saat badan hukum mengajukan permohonan kewajiban hunian berimbang.

Pembangunan rumah meliputi pembangunan rumah tunggal, rumah deret, dan rumah susun. Pembangunan rumah harus dilakukan sesuai dengan rencana tata ruang wilayah. Rumah tunggal, rumah deret dan rumah susun yang masih dalam tahap pembangunan dapat dilakukan pemasaran oleh pelaku pembangunan melalui system PPJB. PPJB dilakukan setelah memenuhi persyaratan kepastian atas status kepemilikan, hal yang diperjanjikan, PGB, ketersediaan Prasarana, Sarana, Utilitas umum dan keterbangunan paling sedikit 20%. System dalam PPJB terdiri atas pemasaran yang dilakukan oleh pelaku pembangunan pada saat tahap proses pembangunan pada rumah tinggal atau deret, sebelum proses pembangunan pada rumah susun dan PPJB. Pelaku pembangunan yang melakukan pemasaran harus memiliki paling sedikit kepastian peruntukan ruang, kepastian ha katas tanah, kepastian status penguasaan rumah, perizinan pembangunan perumahan atau rumah susun dan jaminan atas pembangunan perumahan atau rumah susun dari lembaga penjamin.

Pelaku pembangunan dapat menjelaskan kepada calon pembeli mengenai materi muatan PPJB pada saat melakukan pemasaran. Pemasaran dapat dilakukan dengan kerjasaa antara pelaku pembangunan dengan agen pemasaran dan pelaku pembangunan bertanggung jawab penuh atas informasi yang dijelaskan kepada calon pembeli yang disampaikan oleh agen pemasaran atau penjualan. Jika pelaku pembangunan lalai memenuhi jadwal, maka calon pembeli dapat membatalkan pembelian rumah dan pembayaran yang telah diterima pelaku pembangunan sepenuhnya dikembalikan kepada calon pembeli. Jika pembatalan dilakukan oleh calon pembeli, maka pelaku pembangunan dapat mengembalikan 25% pembayaran yang telah diterimanya dengan biaya pajak yang telah diperhitungkan. Dalam hal kredit pemilikan rumah yang diajukasn calon pembeli tidak disetujui oleh bank atau perusahaan pembiayaan, pelaku pembangunan dapat mengembalikan pembayaran yang telah diterima dengan potongan 10% ditambah dengan biaya pajak yang telah diperhitungkan. Dalam waktu pengembalian pembayaran, jika terjadi keterlambatan maka pelaku pembangunan dapat dikenakan denda sebesar 1% per harinya. Calon pembeli berhak untuk mempelajari PPJB sebelum ditandatanganinya PPJB dalam jangka waktu paling singkat 7 hari kerja. PPJB ditandatangani oleh calon pembeli dan pelaku pembangunan yang dibuat di hadapan notaris.

Pemerintah Pusat/Daerah bertanggung dalam pembangunan rumah umum, rumah khusus dan rumah negara. Dalam pertanggung jawabannya Pemerintah Pusat/Daerah menugasi atau membentuk lembaga yang menangani pembangunan perumahan dan pemukiman sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan. Lembaga atau badan yang bertanggung jawab akan menyediakan tanah bagi perumahan dan melakukan koordinasi dalam proses perizinan dan pemastian kelayakan hunian.

Pengendalian perumahan mulai dilakukan dari tahap perencanaan, pembangunan dan pemanfaatan. Pengendalian perumahan dilaksanakan oleh Pemerintah Pusat atau Pemerintah Daerah sesuai norma, standar, prosedur, dan kriteria yang ditetapkan oleh Pemerintah Pusat dalam bentuk perizinan, penerbitan dan penataan. Setiap orang perseorangan atau badan hukum yang melakukan perencanaan dan perancangan rumah tidak memiliki sertifikat keahlian di bidang perencanaan dan perancangan rumah akan dikenai sanksi administrasi berupa peringatan tertulis, pembatasan kegiatan usaha, pembekuan perizinan berusaha dan denda administrative. Bagi orang perseorangan akan dikenai denda paling sedikit sebesar Rp. 50.000.000,00 dan paling banyak sebesar Rp. 200.000.000,00. Untuk badan hukum akan dikenakan sanksi paling sedikit sebesar Rp. 100.000.000,00 dan paling banyak sebesar Rp. 1.000.000.000,00. 

Orang perseorang atau badan hukum yang melakukan perencanaan dan peranangan rumah yang hasilnya tidak memenuhi standar juga akan dikenakan sanksi administrative berupa peringatan tertulis, pembatasan kegiatan usaha, pembekuan perizinan berusaha dan denda administrative. Peringatan tertulis diberikan paling banyak 2 kali dengan jangka waktu setiap peringatan tertulis paling lama 5 hari kerja. Orang perseorangan yang mengabaikan peringatan tertulis dikenai sanksi administrative berupa denda paling sedikit Rp 10.000.000,00 dan paling banyak Rp. 50.000.000,00.

Setiap orang perseorangan atau badan hukum yang melakukan perencanaan prasarana, sarana, dan utilitas umum perumahan yang tidak memenuhi standar akan dikenakan sanksi administrative yang sama, yaitu berupa peringatan tertulis, pembatasan kegiatan usaha, pembekuan perizinan berusaha dan denda administrative. Orang perseorangan yang mengabaikan peringatan tertulis dikenai sanksi administrative paling sedikit Rp. 10.000.000,00 dan paling banyak Rp. 50.000.000,00 . bagi badan hukum akan dikenakan sanksi paling sedikit Rp. 100.000.000,00 dan paling banyak Rp. 1.000.000.000,00

Badan hukum yang melakukan pembangunan perumahan yang tidak mewujudkan perumahan dengan hunian berimbang akan dikenakan sanksi administrative berupa peringatan tertulis, pembatasan kegiatan pembangunan, pembekuan PBG, pencabutan PBG, pembekuan perizinan berusaha dan pencabutan perizinan berusaha.

Setiap orang atau badan hukum yang melakukan pembangunan rumah dan perumahan tidak sesuai dengan rencana tata ruang wilayah dikenai sanksi administrative berupa peringatan tertulis, pembekuan PBG, pencabutan PBG dan pembongkaran bangunan.

Badan hukum yang tidak melaksanakan perhitungn konversi dan tidak melaksanakan penyerahan dana hasl konversi akan dikenakan sanksi administrative berupa peringatan tertulis, pembatasan kegiatan bangunan, pembekuan PBG dan pencabutan perizinan berusaha.

Badan hukum yang melakukan pembangunan rumah tunggal atau rumah deret yang melakukan serah terima atau menarik dana lebih dari 80% dari pembeli sebelum memenuhi persyaratan akan dikenakan sanksi berupa peringatan tertulis, pembekuan perizinan berusaha, pencabutan insentif dan denda administrative paling sedikit Rp. 100.000.000,00 dan paling banyak Rp. 1.000.000.000,00

Setiap orang perseorangan atau badan hukum yang melakukan pembangunan prasarana, sarana, dan utilitas umum perumahan tidak sesuai dengan rencana, rancangan, dan perizinan atau tidak menyerahkan prasarana, sarana dan utilitas umum yang telah selesai dibangun kepada Pemerintah Kabupaten/Kota akan dikenai sanksi administrative berupa peringatan tertulis, penghentian sementara pelaksanaan pembangunan, pencabutan insentif dan perintah pembongkaran.

Setiap orang perseorangan atau badan hukum yang melakukan pemanfaatan rumah selain digunakan untuk fungsi hunian yang tidak memastikan terpeliahranya perumahan dan lingkungan hunian akan dikenakan sanksi administrative berupa peringatan tertulis, pembekuan surat bukti kepemilikan rumah, denda administrative dan pencabutan surat bukti kepemilikan rumah.

Badan hukum yang melakukan penyelenggaraan Kawasan permukiman yang tidak melalui tahapan dikenai sanksi administrative berupa peringatan tertulis, pembekuan perizinan berusaha, pencabutan insentif dan denda administrative.

Badan hukum yang melakukan penyelenggaraan lingkungan hunian atau Kasiba yang tidak memisahkan lingkungan hunian atau Kasiba menjadi satuan lingkungan perumahan atau Lisiba dikenai sanksi administrative berupa peringatan tertulis, pembekuan perizinan berusaha, pencabutan insentif dan denda administrative.

Badan hukum yang melakukan pembangunan Kawasan permukiman tidak mematuhi rencana dan izin pembangunan lingkungan hunian dan kegiatan pendukung akan dikenai sanksi administrative berupa peringatan tertulis, pembekuan perizinan berusaha, pencabutan insentif dan denda administrative.

Dengan diberlakukannya perubahan dan/atau penyempurnaan pengaturan Peraturan Pemerintah ini, diharapkan tujuan Undang-Undang Nomor 11 Tahun 2O2O tentang Cipta Kerja untuk melakukan penyesuaian berbagai aspek pengaturan yang berkaitan dengan peningkatan ekosistem investasi, kemudahan, dan percepatan proyek strategis nasional yang berorientasi pada kepentingan nasional yang berlandaskan pada ilmu pengetahuan dan teknologi nasional dengan berpedoman pada haluan ideologi Pancasila dapat tercapai.

Pada saat Peraturan Pemerintah ini mulai berlaku, Peraturan Menteri PUPR Nomor 11/PRT/M/2019 tentang Sistem Perjanjian Pendahuluan Jual Beli Rumah (BNRI Tahun 2019 Nomor 777) dicabut dan dinyatakan tidak berlaku.

Referensi : Jaringan Dokumen dan Informasi Hukum