Pemenuhan hak atas rumah merupakan salah satu tanggung jawab Negara dalam kerangka melindungi segenap bangsa. Sebagai salah satu hak asasi, rumah mempunyai fungsi strategis sebagai tempat tinggal atau hunian dan sarana pembinaan keluarga yang mendukung perikehidupan dan penghidupan. Ketersediaan rumah khususnya bagi Masyarakat Berpenghasilan Rendah (MBR) menjadi masalah nasional yang dampaknya sangat dirasakan oleh seluruh masyarakat terlebih lagi pada Kawasan perkotaan yang cukup padat dengan lahan yang terbatas. Kebijakan pemerintah untuk menumbuhkembangkan norma-norma kehidupan perkotaan yang menunjang kehidupan masyarakat yang heterogen dan berorientasi pada kepentingan masyarakat dilakukan melalui pembangunan rumah susun.
Undang-undang Nomor 20 tahun 2011 tentang Rumah Susun diharapkan dapat meminimalisir kesenjangan social yang terjadi di masyarakat dengan menciptakan peluang bagi MBR untuk memiliki Sarusun yang layak dan terjangkau. Untuk melaksanakan ketentuan Pasal 51 dan Pasal 185 huruf b Undang-undang Nomor 11 Tahun 2020 tentang Cipta Kerja, perlu menetapkan Peraturan Pemerintah tentang Penyelenggaraan Rumah Susun.
Ada banyak jenis rumah susun diantaranya adalah rumah susun umum, rumah susun khusus, rumah susun negara dan rumah susun komersial. Pemanfaatan rumah susun dilaksanakan sesuai dengan fungsi hunian atau fungsi campuran yang merupakan campuran antara fungsi hunian dan bukan hunian, fungsi campuran juga dapat dikembangkan dalam satu bangunan rumah susun atau berbeda bangunan rumah susun dalam satu tanah Bersama. Pemanfaatan rumah susun dapat berubah dari fungsi hunian ke fungsi campuran karena adanya perubahan rencana tata ruang wilayah. Perubahan fungsi yang diakibatkan oleh perubahan rencana tata ruang wilayah menjadi besar mengganti sejumlah rumah susun atau memukimkan kembali pemilik yang dialihfungsikan. Perubahan fungsi karena rencana tata ruang wilayah wajib mendapatkan PBG dari bupati/walikota, khusus untuk Provinsi DKI Jakarta mendapatkan izin Gubernur.
Pelaku pembangunan rumah susun komersial wajib menyediakan rumah susun umum dengan luas paling sedikit 20% dari total luas lantai rumah susun komersial yang dibangun. Rumah susun tersebut dapat berada dalam satu Kawasan maupun tidak dalam satu Kawasan. Rumah susun umum yang berada dalam satu Kawasan dengan rumah susun komersial dapat berupa satu bangunan rumah susun dalam satu tanah Bersama, berbeda bangunan rumah susun dalam satu tanah Bersama atau berbeda bangunan rumah susun tidak dalam satu tanah Bersama. Rumah susun umum yang lokasinya tidak berada dalam satu Kawasan dengan rumah susun komersial harus dalam satu kabupaten/kota atau provinsi untuk Provinsi DKI Jakarta. Pemerintah Daerah kabupaten/kota menetapkan zonasi dan lokasi pembangunan Rumah Susun Umum sesuai dengan ketentuan rencana tata ruang wilayah kabupaten/kota, khusus untuk DKI Jakarta ditetapkan oleh Pemerintah Daerah Provinsi. Penetapan zonasi dan lokasi pembangunan Rumah Susun Umum memiliki akses terhadap system transportasi public dan dukungan pelayanan utilitas umum.
Pembangunan rumah susun umum yang menjadi kewajiban pelaku pembangunan rumah susun komersial dapat dikerjasamakan dengan pelaku pembangunan lain tanpa mengalihkan tanggung jawab pelaku pembangunan rumah susun komersial. Perjanjian kerjasama wajib dilampirkan pada saat pelaku pembangunan rumah susun komersial mengajukan permohonan PBG kepada Pemerintah Daerah. Pembangunan rumah susun umum dan rumah susun komersial dapat dibangun diatas tanah hak milik, hak guna bangunan atau hak pakai atas tanah negara dan hak guna bangunan atau hak pakai diatas hak pengelolaan. Rumah susun umum yang dibangun dengan menggunakan dana anggaran pendapatan dan belanja negara/daerah merupakan barang milik negara/daerah. Pembangunan rumah susun umum atau rumah susun komersial yang dibangun diatas tanah hak guna bangunan atau hak pakai di atas hak pengelolaan, pelaku pembangunan wajib menyelesaikan status hak guna bangunan atau hak pakai di atas hak pengelolaan sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan sebelum menjual sarusun.
Pelaku pembangunan harus membangun rumah susun dan lingkungannya sesuai dengan izin rencana fungsi dan pemanfaatannya. izin rencana fungsi dan pemanfaatan menjadi bagian dalam proses PBG yang diterbitkan bupati/wali kota, khusus untuk DKI Jakarta harus mendapatkan izin Gubernur. Pada saat pengubahan rencana fungsi dan pemanfaatan dapat mengakibatkan pengubahan NPP. Dalam membangun rumah susun pelaku pembangunan harus mengikuti standar pembangunan rumah susun seperti persyaratan administrative, persyaratan teknis dan persyaratan ekologis.
Pendayagunaan tanah wakaf dalam rangka pembangunan rumah susun umum dilakukan sesuai rencana tata ruang wilayah, dan dilakukan oeh Nazhir dengan melakukan pengelolaan dan pengembangan tanah wakaf secara produktif sesuai dengan tujuan, fungsi dan peruntukannya sesuai dengan persetujuan Badan Wakaf Indonesia. Pendayagunaan tanah wakaf dengan cara sewa atau kerj sama pemanfaatan dilakukan sesuai dengan ikrar wakaf yang sesuai dengan prinsip Syariah dan ketentuan peraturan perundang-undangan.
Dalam hal Akta Ikrar Wakaf/Akta Pengganti Akta Ikrar Wakaf menetapkan peruntukan tanah wakaf bukan untuk pembangunan rumah susun umum, Nazhir dapat mengajukan permohonan perubahan peruntukan tanah wakaf kepada Badan Wakaf Indonesia. Pendayagunaan tanah wakaf dengan cara sewa atau kerja sama oemanfaatan dilakukan dengan perjanjian tertulis dihadapan pejabat berwenang dan melibatkan Badan Wakaf Indonesia dan disampaikan kepada Menteri yang menyelenggarakan urusan pemerintahan di bidang agama. Perjanjian tertulis akan dicatat dalam sertifikat dan buku tanah wakaf pada kantor pertanahan. Penetapan tarif sewa atas tanah dilakukan oleh pemerintah untuk menjamin keterjangkauan harga jual sarusun umum bagi MBR. Sarusun umum yang berdiri diatas tanah wakaf dengan cara sewa, penguasaan sarusun dilakukan dengan cara dimiliki atau disewa.
Pelaku pembangunan yang membangun rumah susun umum milik dan rumah susun komersial milik wajib memisahkan rumah susun atau sarusun, benda Bersama, bagian Bersama dan tanah Bersama. Pemisahan rumah susun bertujuan untuk memberikan kejelasan atas batas sarusun yang dapat digunakan secara terpisah untuk setiap pemilik, Batasan dan uraian atas bagian Bersama dan benda Bersama yang menjadi hak setiap sarusun, batas dan uraian tanah Bersama dan besarnya bagian yang menjadi hak setiap sarusun.
Pelaku pembangunan membuat pemisahan rumah susun yang wajib dituangkan dalam bentuk gambar dan uraian menjadi dasar untuk menetapkan NPP, SHM Sarusun atau SKBG Sarusun dan perjanjian pengikatan jual beli. Rencana pembangunan rumah susun dalam satu Kawasan dapat dilakukan secara keseluruhan atau bertahap. Perhitungan NPP terhadap pembangunan rumah susun secara bertahap dihitung untuk keseluruhan unit sarusun berdasarkan dokumen rencana teknis yang sudah ditetapkan.
Pelaku pembangunan wajib melengkapi lingkungan rumah susun dengan prasarana, sarana dan utilitas umum yang harus mempertimbangkan kemudahan keserasian hubungan dalam kegiatan sehari hari, pengamanan jika terjadi hal yang membahayakan, dan struktur, ukuran dan kekuatan sesuai dengan fungsi dan penggunaannya. Standar pelayanan minimal prasarana, sarana, dan utilitas umum merupakan acuan dalam perencanaan program pencapaian target standar pelayanan minimal yang dilakukan secara bertahap oleh pemerintah daerah. Standar pelayanan yang dimaksud merupakan target standar pelayanan minimal yang meliputi jenis pelayanan dasar, indicator kinerja, nilai standar pelayanan minimal dan batas waktu pencapaian.
Penguasaan sarusun pada rumah susun khusus dapat dilakukan dengan cara pinjam pakai atau sewa yang dilihat berdasarkan prioritas kebutuhan khusus. Penguasaan sarusun hanya sah apabila mendapatkan persetujuan pemilik bangunan rumah susun. Penguasaan sarusun pada rumah susun khusus dilakukan dengan perjanjian tertulis yang sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan. Penguasa sarusun pada rumah susun khusus mempunyai hak untuk memanfaatkan sarusun sesuai dengan fungsinya dan memanfaatkan prasarana, sarana dan utilitas umum sesuai dengan fungsinya. Dan juga memiliki kewajiban untuk mematuhi peraturan penghunian dan memelihara sarusun beserya prasarana, sarana dan utilitas umum. Penguasaan sarusun pada rumah susun khusus dilarang untuk mengalihkan hak penghunian, mengubah bentuk atau fungsi sarusun dan mengubah bentuk atau fungsi prasarana, sarana dan utilitas umum
Sertifikat Hak Milik Satuan Rumah Susun merupakan satu kesatuan yang tidak terpisahkan yang terdiri atas:
- Salinan buku tanah dan surat ukur atas hak tanah Bersama dan bagian Bersama sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan
- Gambar denah lantai pada tingkat rumah susun bersangkutan yang menunjukan sarusun yang dimiliki
- Pertelaan mengenai besarnya bagian ha katas bagian Bersama, benda Bersama, dan tanah Bersama bagi yang bersangkutan
Pelaku pembangunan mengajukan permohonan penerbitan SHM sarusun kepada instansi pemerintah yang menyelenggarakan urusan pemerintahan di bidang pertanahan dengan melampirkan dokumen akta pemisahan yang telah disahkan dilampiri dengan pertelaan. SHM sarusun diterbitkan terlebih dahulu atas nama pelaku pembangunan. Setelah terjual, pelaku pembangunan mengajukan pencatatan peralihan SHM sarusun menjadi atas nama pemilik kepada instansi pemerintah yang menyelenggarakan urusan pemerintahan di bidang pertanahan. Sertifikat ha katas tanag yang diatasnya telah terbit SHM sarusun atas nama Pemilik disimpan di instansi pemerintah yang menyelenggarakan urusan pemerintahan di bidang pertanahan sebagai warkah. SHM dapat dialihkan dengan cara jual beli, pewarisan, atau cara lain sesuai dengan ketentuan perundang-undangan. SHM sarusun dapat dijadikan jaminan utang dengan dibebani hak tanggungan sesuaidengan ketentuan peraturan perundang-undangan.
SKBG sarusun merupakan surat tanda bukti kepemilikan atas sarusun diatas barang milik negara/daerah berupa tanah atau tanah wakaf dengan cara sewa. Jangka waktu berlakunya SKBG tidak melebihi jangka waktu sewa atas tanah tersebut. Penerbitan SKBG sarusun meliputi penerbitan pertama kali, peralihan hak, pembebanan hak, penggantian, perubahan/penghapusan, pembatalan dan pembaharuan.
Sarusun negara hanya dapat disewa kepada pejabat, PNS, anggota TNI, dan anggota Polri. Ketentuan mengenai penyewaan rumah negara berlaku secara mutatis mutandis terhadap penyewaan sarusun negara.
Sarusun umum yang memperoleh kemudahan dari pemerintah hanya dapat dimiliki atau disewa oleh MBR. Setiap orang yang memiliki sarusun umum hanya dapat mengalihkan kepemilikannya kepada pihak lain dalam hal pewarisan, perikatan kepemilikan rumah susun setelah jangka waktu 20 tahun. Jika pemilik sarusun umum pindah domisili yang menyebabkan perpindahan tempat tinggal, sarusun umum dapat dialihkan kepada badan percepatan penyelenggaraan perumahan. Masyarakat yang mengajukan kepemilikan sarusun umum harus memenuhi persyaratan antara lain berkewarganegaraan Indonesia, tercatat sebagai penduduk di satu daerah kabupaten/kota sesuai lokasi sarusun umum, dan belum pernah mendapatkan bantuan dana kemudahan perolehan rumah. Kemudahan yang didapatkan berupa kredit kepemilikan sarusun dengan suku bunga rendah, keringanan biaya sewa sarusun, asuransi/penjaminan kredit kepemilikan rumah susun, insentif perpajakan sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan dan sertifikasi sarusun.
Perhimpunan Pemilik dan Penghuni Satuan Rumah Susun (PPPSRS) berkewajiban mengurus kepentingan para pemilik dan penghuni yang berkaitan dengan pengelolaan kepemilikan benda Bersama, bagian Bersama, tanah Bersama, dan penghunian. PPPSRS akan membentuk atau menunjuk pengelola yang berbadan hukum, terdaftar dan memiliki izin dari Bupati atau Guburnur.
Pengelolaan rumah susun umum sewa dilaksanakan oleh Kementerian/lembaga pemerintahan yang melakukan penatausahaan barang milik negara/daerah berupa bangunan rumah susun. Pengelolaan rumah susun khusus dilakukan oleh institusi lain sesuai dengan kewenangannya setelah proses serah terima selesai dilakukan sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan.
Pelaku pembangunan yang membangun rumah susun umum milik dan rumah susun komersial milik dalam masa transisi sebelum terbentuknya PPPSRS wajib mengelola rumah susun. Biaya pengelolaan rumah susun pada masa transisi ditanggung oleh pelaku pembangunan dan pemilik NPP setiap sarusun. Jika pemilik belum memiliki bukti seperti akta jual beli dan SHM sarusun atau SKBG sarusun maka biaya pengelolaan rumah susun ditanggung oleh pelaku pembangunan.
Penyerahan pertama kali sarusun oleh pelaku pembangunan dilakukan dengan menyerahkan kunci setelah sertifikat laik fungsi diterbitkan dan dilengkapi dengan penyerahan dokumen berita acara serah terima kunci, akta jual belu dan SHM sarusun atau SKBG sarusun.
Peningkatan kualitas wajib dilakukan oleh pemilik terhadap rumah susun yang tidak laik fungsi/tidak dapat diperbaiki dan dapat menimbulkan bahaya dalam pemanfaatan bangunan rumah susun atau lingkungan rumah susun. Peningkatan kualitas rumah susun dilakukan dengan tujuan melindungi hak kepemilikan sarusun setiap orang baik pemilik atau penghuni dengan memperhatikan factor social, budaya, dan ekonomi yang berkeadilan. Peningkatan kualitas dilakukan dengan pembangunan kembali dengan melakukan pembongkaran, penataan dan pembangunan. Dalam hal peningkatan kualitas rumah susun umum milik dan rumah susun komersial, PPPSRS harus menyampaikan perencanaan paling sedikit perubahan NPP dan gambar rencana yang menunjukan bagian Bersama, benda Bersama dan tanah Bersama kepada pemilik. Peningkatan kualitas rumah susun dilakukan berdasarkan rekomendasi teknis dan prakarsa pemilik. Pemrakarsan bertanggung jawab terhadap penghunian kembali pemilik dan penghuni lama rumah susun yang telah selesai dilakukan peningkatan kualitas, sang pemilik akan memperoleh sarusun hasil peningkatan kualitas sesuai dengan NPP yang dimiliki setelah dilakukan penyesuaian. Dalam penghunian kembali rumah susun kepada pemilik lama, pemilik tidak dikenakan BPHTB.
Pemerintah pusat atau daerah dapat memberikan insentif kepada pelaku pembangunan rumah susun umum dan rumah susun khusus serta memberikan bantuan dan kemudahan bagi MBR. Insentif yang diberikan kepada pelaku pembangunan dapat berupa fasilitas dalam pengadaan tanah, fasilitas dalam proses sertifikasi tanah, fasilitas dalam perizinan, fasilitas kredit konstruksi dengan suku bunga rendah, insentif perpajakan sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan dan bantuan penyediaan prasarana, sarana dan utulitas umum. Dan bantuan kemudahan yang diberikan kepada MBR dapat berupa kredit kepemilikan sarusun dengan suku Bunga rendah, keringanan biaya sewa sarusun, asuransi dan penjaminan kredit kepemilikan rumah susun, insentif perpajakan sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan dan sertifikasi sarusun.
Pengaturan dalam Peraturan Pemerintah ini antara lain jenis dan pemanfaatan Rumash susun, penyediaan rumah susun umum, pendayagunaan tanah wakaf untuk rumah susun umum, pemisahan rumah susun, penguasaan sarusun pada rumah susun khusus, bentuk dan tata cara penerbitan SHM sarusun, bentuk dan tata cara penerbitan SKBG sarusun, penyewaan sarusun pada rumah susun negara, pengelolaan rumah susun, masa transisi dan tata cara penyerahan pertama kali, PPPSRS, peningkatan kualitasrumah susun, pengendalian penyelenggaraan rumah susun, dan bentuk tata cara pemberian insentif kepada pelaku pembangunan rumah susun umum dan rumah susun khusus serta bantuan dan kemudahan kepada MBR.
Referensi : Jaringan Dokumen dan Informasi Hukum