Pada tanggal 2 Februari 2021 Pemerintah telah menerbitkan 49 peraturan pelaksana Undang-Undang Nomor 11 Tahun 2020 tentang Cipta Kerja, yang terdiri dari 45 Peraturan Pemerintah dan 4 Perarturan Presiden. Jumlah 49 peraturan pelaksana tersebut menambah daftar aturan turunan yang telah diundangkan. Sebelumnya, sudah ada 2 PP yang ditetapkan menjadi aturan, yakni PP Nomor 73 Tahun 2020 tentang Lembaga Pengelola Investasi dan PP Nomor 74 Tahun 2020 tentang Modal Awal Lembaga Pengelola Investasi. Adapun secara keseluruhan aturan turunan yang menjadi implementasi UU Cipta Kerja rencananya akan ditetapkan sebanyak 49 PP dan 5 Perpres. Menurut kata Yasonna Laoly selaku Menteri Hukum dan HAM  “Sejak awal, UU Cipta kerja dibuat untuk menjadi stimulus positif bagi peningkatan dan pertumbuhan ekonomi nasional yang akan membuka banyak lapangan kerja masyarakat. UU Cipta Kerja juga merupakan terobosan dan cara Pemerintah menangkap peluang investasi dari luaar negeri lewat penyerdehanaan izin dan pemangkasan birokrasi”. Yasonna Laoly juga berharap pemberlakuan aturan turunan UU Cipta Kerja bisa secepatnya memulihkan perekonomian nasional. 

Beberapa aturan mencabut atau merevisi aturan terkait yang sudah ada sebelumnya. Salah satunya adalah Peraturan Pemerintah Nomor 18 Tahun 2021 tentang Hak Pengelolaan, Hak Atas Tanah, Satuan Rumah Susun dan Pendaftaran Tanah. Untuk melaksanakan ketentuan Pasal 142 dan Pasal 185 huruf b Undang-Undang Nomor 11 Tahun 2020 tentang Cipta Kerja, perlu menetapkan Peraturan Pemerintah tentang Hak Pengelolaan, Hak Atas Tanah, Satuan Rumah Susun, dan Pendaftaran Tanah.

Hak Pengelolaan adalah hak menguasai dari negara yang kewenangan pelaksanaannya sebagian dilimpahkan kepada pemegang Hak Pengelolaan. Hak Pengelolaan dapat berasal dari Tanah Negara dan Tanah Ulayat. Hak Pengelolaan yang berasal dari Tanah Negara diberikan kepada instansi Pemerintah Pusat, Pemerintah Daerah, badan usaha milik negara/daerah, badan hukum milik negara/daerah, badan bank tanah dan badan hukum yang ditunjuk oleh Pemerintah Pusat. Sedangkan Hak Pengelolaan yang berasal dari Tanah Ulayat ditetapkan kepada masyarakat hukum adat. Hak Pengelolaan yang berasal dari Tanah Negara atau Tanah Ulayat ditetapkan dengan keputusan Menteri dan wajib didaftarkan pada kantor pertanahan. Pemegang Hak Pengelolaan diberikan sertifikat sebagai tanda bukti kepemilikan Hak Pengelolaan

Pemegang Hak Pengelolaan diberikan kewenangan untuk :

• Menyusun rencana peruntukan, penggunaan dan pemanfaatan tanah sesuai dengan rencana tata ruang.
• Menggunakan dan memanfaatkan seluruh atau sebagian tanah Hak Pengelolaan untuk digunakan sendiri atau dikerjasamakan dengan pihak lain.
• Menentukan tarif dan/atau uang wajib tahunan dari pihak lain sesuai dengan perjanjian

Hak Pengelolaan yang penggunaan dan pemanfaatan seluruh atau sebagian tanahnya digunakan sendiri atau dikerjasamakan dengan pihak lain dapat diberikan Hak Atas Tanah berupa hak guna usaha, hak guna bangunan dan/atau hak pakai di atas Hak Pengelolaan sesuai dengan sifat dan fungsinya, yaitu pemegang Hak Pengelolaan sepanjang diatur dalam Peraturan Pemerintah atau pihak lain apabila Tanah Hak Pengelolaan dikerjasamakan dengan perjanjian pemanfaatan tanah.

Untuk penentuan tarif dan/atau uang wajib tahunan Hak Pengelolaan disesuaikan dengan tujuan dari pemanfaatan untuk kepentingan umum, kepentingan social, kepentingan pembangunan dan kepentingan ekonomi. Penentuan tarif Hak Pengelolaan dengan pihak lain tidak boleh mengandung unsur-unsur yang merugikan para pihak.

Sertifikat Hak Pengelolaan tidak dapat dijadikan untuk jaminan utang dengan dibebani hak tanggungan dan juga tidak dapat beralih dan dialihkan kepada pihak lain. Hak Pengelolaan hanya dapat dilepaskan dalam hal diberikan hak milik, dilepaskan untuk kepentingan umum, atau ketentuan lain yang diatur dalam peraturan perundang-undangan. Hak Pengelolaan yang dilepaskan merupakan Tanah barang milik negara/barang milik daerah. Pelepasan Hak Pengelolaan dibuat dan dihadapan pejabat yang berwenang dan dilaporkan kepada Menteri.

Hapusnya Hak Pengelolaan dikarenakan dibatalkan haknya oleh Menteri, dilepaskan secara sukarela oleh pemegang haknya, dilepaskan untuk kepentingan umum, dicabut berdasarkan Undang-Undang, diberikan hak milik, ditetapkan sebagai tanah telantar atau tanah musnah. Dengan dihapusnya Hak Pengelolaan mengakibatkan tanah tersebut menjadi tanah negara atau sesuai dengan amar putusan pengadilan. Hapusnya Hak Pengelolaan diatas Tanah Ulayat juga mengakibatkan kembalinya tanah tersebut ke dalam penguasaan masyarakat hukum adat.

Hak Atas Tanah adalah hak yang diperoleh dari hubungan hukum antara pemegang hak dengan tanah, termasuk ruang di atas tanah, dan/atau ruang di bawah tanah untuk menguasai, memiliki, menggunakan dan memanfaatkan, serta memelihara tanah, ruang atas tanah dan/atau ruang di bawah tanah.

Penggunaan dan pemanfaatan bidang tanah yang dipunyai oleh pemegang Hak Atas Tanah dibatasi oleh :

• Batas ketinggian sesuai koefisien dasar bangunan dan koefisien lantai bangunan yang diatur dalam rencana tata ruang.
• Batas kedalaman yang diatur dalam rencana tata ruang atau sampai dengan kedalaman 30 meter dari permukaan Tanah dalam hal belum diatur dalam rencana tata ruang.

Tanah yang secara struktur fungsi terpisah dari pemegang Hak Atas Tanah merupakan ruang atas tanah atau ruang bawah tanah yang dikuasai langsung oleh negara. Ruang bawah tanah terdiri dari ruang bawah tanah dangkal dan ruang bawah tanah dalam. Dalam hal pemanfaatan sumber daya minyak dan gas bumi serta mineral dan batu bara, Hak Atas Tanah pada Ruang Bawah Tanah tidak dapat diberikan.

Ruang atas tanah atau ruang bawah tanah dapat diberikan Hak Pengelolaan, Hak Guna Bangunan atau Hak Pakai setelah ruang atas tanah atau ruang bawah tanah dimanfaatkan. Hak guna bangunan dan hak pakai pada ruang atas tanah atau ruang bawah tanah yang diberikan diatas Hak Pengelolaan Ruang Atas Tanah atau Ruang Bawah Tanah diberikan dengan keputusan pemberian hak oleh Menteri berdasarkan persetujuan pemegang Hak Pengelolaan.

Terhapusnya Hak Pengelolaan pada Ruang Atas Tanah atau Ruang Bawah Tanah apabila :

• Dibatalkan oleh Menteri karena :
• Cacat administrasi
• Putusan pengadilan yang telah memperoleh kekuatan hukum tetap
• Bangunan/satuan ruangnya atau tanahnya musnah dan tidak dapat digunakan atau dimanfaatkan lagi.
• Dilepas secara sukarela oleh pemegang haknya
• Dilepaskan untuk kepentingan umum
• Dicabut berdasarkan Undang-Undang

Hak guna bangunan dan hak pakai pada ruang atas tanah atau ruang bawah tanah terhapus apabila :

• Berakhirnya jangka waktu sebagaimana ditetapkan dalam keputusan pemberian, perpanjangan, atau pembaruan hak nya
• Dibatalkan haknya oleh Menteri sebelum jangka waktunya berakhir karena :
• Tidak memenuhi kewajiban atau melanggar larangan
• Tidak terpenuhinya syarat atau kewajiban yang tertuang dalam perjanjian pemanfaatan Hak Pengelolaan Ruang Atas Tanah atau Ruang Bawah Tanah
• Cacat administrasi
• Putusan pengadilan yang telah memperoleh kekuatan hukum tetap
• Diubah haknya menjadi Hak Atas Tanah lain
• Dilepaskan secara sukarela oleh pemegang haknya sebelum jangka waktu berakhir
• Dicabut berdasarkan Undang-Undang
• Bangunan/satuan ruangnya dan/atau tanahnya musnah dan tidak dapat digunakan atau dimanfaatkan lagi
• Berakhirnya perjanjian pemberian haka tau pemanfaatan tanah untuk hak guna bangunan atau hak pakai di atas hak milik atau Hak Pengelolaan
• Pemegang hak sudah tidak memenuhi syarat sebagai subjek hak

Satuan Rumah Susun adalah unit rumah susun yang tujuan utamanya digunakan secara terpisah dengan fungsi utama sebagai tempat hunian dan mempunyai sarana penghubung ke jalan utama. Hak milik atas satuan rumah susun diberikan kepada warna negara Indonesia (WNI) , badan hukum Indonesia , orang asing yang mempunyai izin sesuai dengan ketentuan perautran perundang-undangan, badan hukum asing yang mempunyai perwakilah di Indonesia, perwakilan negara asing dan lembaga internasional yang berada atau mempunyai perwakilan Indonesia. Hak milik atas satuan rumah susun juga dapat diberikan kepada instansi Pemerintah Pusat atau Instansi Pemerintah Daerah, dengan catatan tidak dapat dijaminkan dengan dibebani hak tanggungan.

Hak milik atas satuan rumah susun dapat dilakukan pemecahan atau penggabungan dengan melampirkan perubahan akta pemisahan hak milik atas satuan rumah susun yang sudah disetujui atau disahkan oleh pejabat yang berwenang sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan.

Orang asing yang dapat memiliki hunian tempat tinggal merupakan orang asing yang mempunyai dokumen keimigrasian sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan. Jika orang asing tersebut meninggal, maka hunian tempat tinggalnya dapat diwariskan kepada ahli waris dengan catatan harus mempunyai dokumen keimigrasian yang sesuai dengan ketentuan perundang-undangan. Warga negara Indonesia yang melakukan perkawinan dengan orang asing dapat memiliki Hak Atas Tanah yang sama dengan warga negara Indonesia lainnya, yang bukan merupakan harta Bersama yang dibuktikan dengan perjanjian pemisahan harta antara suami istri yang dibuat dengan akta notaris.

Rumah hunian yang dapat dimiliki oleh orang asing antara lain rumah tapak diatas tanah, dan rumah susun yang dibangun diatas bidang tanah. Rumah susun yang dibangun diatas bidang tanah merupakan satuan rumah susun yang dibangun di Kawasan ekonomu khusus, kawasan perdagangan bebas dan pelabuhan bebas, Kawasan industry dan ekonomi lainnya. Kepemilikan  rumah tempat tinggal untuk orang asing diberikan dengan Batasan minimal harga, luas bidang tanah, jumlah bidang tanah atau satuan rumah susun dan peruntukan rumah tinggal atau hunian.

Dan Pendaftaran Tanah adalah rangkaian kegiatan yang dilakukan oleh Pemerintah secara terus menerus, berkesinambungan dan teratur meliputi pengumpulan, pengolahan, pembukuan dan penyajian serta pemeliharaan data fisik dan data yuridis, dalam bentuk peta dan daftar, mengenai bidang-bidang Tanah, ruang atas tanah, ruang bawah tanah dan satuan-satuan rumah susun, termasuk bagi bidang-bidang tanah yang sudah ada haknya dan hak milik atas satuan rumah susun serta hak-hak tertentu yang membebaninya.

Penyelenggaraan dan pelaksanaan pendaftaran tanah dapat dilakukan secara elektronik. Penerapan pendaftaran tanah elektronik dilakukan secara bertahap dengan mempertimbangkan kesiapan system elektronik yang dibangun oleh kementerian. Hasil pendaftaran tanah elektronik itu berupa data, informasi elektronik, dan dokumen elektronik yang mana hasil cetaknya dapat dijadikan alat bukti hukum yang sah.

Seluruh data dalam rangka pendaftaran tanah secara bertahap disimpan dalam bentuk dokumen elektronik dengan memanfaatkan teknologi informasi dan komunikasi. Seluruh data disimpan secara elektronik dipangkalan data Kementerian. Dan untuk keperluan pembuktian dipengadilan atau informasi pertanahan lainnya dapat diberikan akses melalui system elektronik.

Pembuatan akta Pejabat Pembuat Akta Tanah juga dilakukan secara elektronik. Dalam rangka percepatan Pendaftaran Tanah maka pelaksanaan pendaftaran tanah dilakukan secara sistematik dan wajib diikuti oleh pemilik tanah, jika pemilik tanah tidak mengikuti pendaftaran tanah secara sistematik maka wajib mendaftarkan tanahnya secara sporadic. Dalam pendaftaran tanah secara sistematik, pengumuman hasil pengumpulan data fisik dan data yuridis adalah 14 hari, dan pendaftaran tanah secara sporadic pengumumannya selama 30 hari. Pengumuman dapat dilihat melalui website yang disediakan oleh pihak Kementerian. Pendaftaran hak tanggungan dilakukan oleh kantor pertanahan secara elektronik paling lama 7 hari setelah dokumen yang diperlukan dinyatakan memenuhi syarat.

Dalam penertiban administrasi pendaftaran tanah, pihak yang berkepentingan dapat mengajukan permohonan pencatatan perjanjian pengikatan jual beli atau perjanjian sewa atas tanag terdaftar ke Kantor Pertanahan. Pencatatan dilakukan pada daftar umum atau sertifikat Hak Atas Tanah. Jika tanah sedang dalam objek perkara di pengadilan, pihak yang berkepentingan dapat mengajukan permohonan pencatatan ke Kantor Pertanahan untuk suatu Hak Atas Tanah atau hak milik atas Satuan Rumah Susun menjadi objek perkara di pengadilan dengan menyampaikan salinan surat gugatan. Catatan akan terhapus dengan sendirinya dalam jangka waktu 30 hari terhitung dari tanggal pencatatan apabila pihak yang mengajukan pencatatan mencabut permintaannya sebelum jangka waktu berakhir. Apabila hakim yang memeriksa perkara memerintahkan status quo atas Hak Atas Tanah atau hak milik atas Satuan Rumah Susun yang bersangkutan maka atas perintah hakum permohonan tersebut dicatatkan ke Kantor Pertanahan. Dan perintah status quo akan terhapus dengan sendirinya dalam waktu 30 hari.

Alat bukti tertulis tanah bekas hak barat dinyatakan tidak berlaku dan statusnya menjadi tanah yang dikuasai langsung oleh negara. Pendaftaran Tanah bekas hak barat mendasar pada surat pernyataan penguasaan fisik yang diketahui 2 orang saksi yang bertanggung jawab secara perdata dan pidana dengan menerangkan bahwa;

• tanah tersebut adalah benar milik yang bersangkutan dan bukan milik orang lain yang statusnya adalah tanah yang dikuasai langsung oleh negara bukan tanah bekas milik adat.
• Tanah tersebut secara fisik dikuasai.
• Penguasaan tersebut dilakukan dengan itikad baik dan secara terbuka oleh yang bersangkutan sebagai yang berhak atas tanah
• Penguasaan tersebut tidak dipermasalahkan pihak lainnya.

Alat bukti tertulis tanah bekas milik adat yang dimiliki oleh perorangan juga wajib mendaftarkan tanahnya dalam waktu paling lama 5 tahun sejak Peraturan Pemerintah ini berlaku, jika jangka waktu dinyatakan berakhir maka alat bukti tertulis tanah bekas adat dinyatakan tidak berlaku dan tidak dapat digunakan sebagai alat pembuktian Hak Atas Tanah dan hanya sebagai petunjuk dalam rangka Pendaftaran Tanah. Surat keterangan tanah, surat keterangan ganti rugi, surat keterangan desa yang dikeluarkan oleh kepala desa/lurah/camat hanya dapat digunakan sebagai petunjuk dalam rangka Pendaftaran Tanah.

Pada saat Peraturan Pemerintah ini mulai berlaku, Hak Pengelolaan, Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan atau hak pakai yang telah diberikan sebelum berlakunya peraturan ini tetap sah dan berlaku. Permohonan hak guna usaha, hak guna bangunan atau hak pakai yang telah diterima lengkap dan belum diterbitkan surat keputusan pemberian haknya sebelum berlakunya Peraturan Pemerintah ini, diselesaikan sesuai dengan ketentuan Peraturan Pemerintah ini.

Referensi : Kementerian Agraria dan Tata Ruang/Badan Pertanahan Nasional , Kementerian Ketenagakerjaan Republik Indonesia