Bangunan Gedung sebagai tempat manusia melakukan kegiatannya, mempunyai peranan yang sangat strategis dalam pembentukan watak, perwujudan produktivitas, dan jati diri manusia. Karena itu, penyelenggaraan Bangunan Gedung perlu diatur dan dibina demi kelangsungan dan peningkatan kehidupan serta penghidupan masyarakat, sekaligus untuk mewujudkan Bangunan Gedung yang andal, berjati diri, serta seimbang, serasi dan selaras dengan lingkungannya.
Bangunan Gedung merupakan salah satu wujud fisik pemanfaatan ruang. Oleh karena itu, pengaturan Bangunan Gedung tetap mengacu pada pengaturan penataan ruang sesuai ketentuan peraturan perundang-undangan. Untuk menjamin kepastian dan ketertiban hukum dalam penyelenggaraan Bangunan Gedung, setiap Bangunan Gedung harus memenuhi persyaratan administrative dan persyaratan teknis Bangunan Gedung.
Dijelaskan dalam Peraturan Pemerintah Nomor 16 Tahun 2021 tentang Peraturan Pelaksanaan Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2002 tentang Bangunan Gedung bahwa fungsi serta klasifikasi bangunan Gedung dicantumkan dalam Persetujuan Bangunan Gedung (PBG), Sertifikat Laik Fungsi (SLF) dan juga Surat Bukti Kepemilikan Bangunan Gedung (SBKBG).
Persetujuan Bangunan Gedung
Sebelumnya, Peraturan Pemerintah Nomor 36 Tahun 2005 tentang Peraturan Pelaksanaan Undang-Undang Nomor 28 tahun 2002 tentang Bangunan Gedung menggunakan istilah IMB atau Izin Mendirikan Bangunan, namun peraturan tersebut telah dicabut sehingga kini istilah IMB tidak lagi digunakan dan diganti dengan PBG atau Persetujuan Bangunan Gedung.
Persetujuan Bangunan Gedung (PBG) adalah perizinan yang diberikan kepada pemilik bangunan Gedung untuk membangun baru, mengubah, memperluas, mengurangi dan/atau merawat bangunan Gedung sesuai dengan standar teknis bangunan Gedung. Pemenuhan Standar Teknis adalah standar yang harus dipenuhi untuk memperoleh PBG.
Adapun fungsi dari bangunan Gedung yang terdiri dari 5 jenis diantaranya yaitu fungsi hunian, fungsi keagamaan, fungsi usaha, fungsi social budaya, dan fungsi khusus. Fungsi dari Persetujuan Bangunan Gedung (PGB) ini sendiri adalah agar bangunan-bangunan yang didirikan nantinya tidak menyebabkan dampak negative terhadap Pengguna dan lingkungan sekitarnya. Oleh karenya itu, seluruh standar teknis harus dipenuhi sebelum dilakukannya pelaksanaan konstruksi.
Selain untuk membangun bangunan baru, PBG ini juga diwajibkan untuk suatu bangunan yang nantinya mengalami perubahan fungsi, atau disebut PGB perubahan. Untuk bangunan Gedung yang telah berdiri dan belum memiliki surat Persetujuan Bangunan Gedung (PBG), maka terlebih dahulu pemilik Gedung harus mengurus Sertifikat Laik Fungsi (SLF) baru bisa memperoleh Persetujuan Bangunan Gedung (PBG).
Sertifikat Laik Fungsi
Sertifikat Laik Fungsi merupakan sertifikat yang diterbitkan oleh pemerintah daerah untuk menyatakan kelaikan fungsi suatu bangunan gedung, baik secara administratif maupun teknis sebelum pemanfaatannya. Secara hukum, hal ini telah diatur dalam Undang-Undang RI Nomor 28 Tahun 2002 tentang Bangunan Gedung, yang menyatakan bahwa setiap bangunan gedung harus selalu dalam kondisi kokoh dan laik fungsi. Sebagai bukti legalnya, pemerintah daerah dapat menerbitkan SLF bangunan gedung.
Begitu pentingnya SLF sehingga pengembang yang tidak memiliki sertifikat ini tidak dapat menerbitkan Akta Jual Beli (AJB), tidak dapat membuka cabang bank di gedung tersebut, dan tidak dapat memungut biaya layanan dari penghuni.
Dengan kepemilikian SLF, pengembang bisa melakukan proses penyerahan hak milik kepada pembeli, memulihkan masing-masing unit dan membuat akta akuisisi.
Selama ini, banyak orang yang beranggapan bahwa dalam proses mendirikan sebuah bangunan gedung (selain rumah tinggal) hingga difungsikan/digunakan cukup dengan mengantongi IMB. Padahal, terdapat dokumen penting lainnya yang perlu diurus kelengkapannya, yaitu SLF (Sertifikat Laik Fungsi).
Secara umum, adapun manfaat penilaian kelaikan bangunan gedung secara umum dan manfaat memiliki SLF (Sertifikat Laik Fungsi) bagi pemerintah maupun pengguna/pemilik bangunan gedung adalah sebagai berikut:
- Mewujudkan bangunan gedung yang tertib secara administratif dan andal secara teknis sehingga dapat menjamin keselamatan, kesehatan, keamanan, dan kemudahan bagi penggunanya
- Meningkatkan Pendapatan Asli Daerah (PAD) dari PBB dan operasionalisasi bangunan gedung
- Meningkatkan nilai bangunan gedung, dan
- Mendorong investasi di daerah, karena persyaratan penerbitan SLF dapat digunakan sebagai:
- Syarat agar perumahan (formal dan swadaya) dapat dihuni
- Syarat pembuatan akta pemisahan (rumah susun dan bangunan gedung dengan konsep strata title/hak milik atas satuan ruman susun)
- Syarat WTO (World Trade Organization) dan ILO (International Labour Organization) untuk bangunan industri
- Mendorong perkembangan sektor pariwisata dan perekonomian daerah
Namun demikian saat artikel ini dimuat, beberapa Pemda belum memberlakukan izin Persetujuan Bangunan Gedung (PBG) tersebut. Beberapa Pemda masih memproses izin Mendirikan Bangunan (IMB) baik yang dilakukan secara online ataupun offline. IMB merupakan salah satu pernyataan komitmen yang harus dipenuhi dalam sistem Online Single Submission (OSS), disamping itu juga syarat dalam mengurus Sertifikat Laik Fungsi (SLF).
Surat Bukti Kepemilikan Bangunan
SBKBG adalah surat tanda bukti hak atas status kepemilikan bangunan Gedung. Dinas teknis akan menindaklanjuti surat pernyataan kelaikan fungsi dengan penerbitan SLF dan surat kepemilikan Bangunan Gedung yang meliputi SBKBG, sertifikat kepemilikan Bangunan Gedung satuan rumah susun atau sertifikat hak milik satuan rumah susun.
SBKBG meliputi diantaranya dokumen SBKBG dan lampiran dokumen SBKBG. Dokumen SBKBG mengatur informasi mengenai :
- Kepemilikan atas Bangunan Gedung atau bagian Bangunan Gedung
- Alamat Bangunan Gedung
- Status hak atas tanah
- Nomor Persetujuan Bangunan Gedung (PBG)
- Nomor SLF atau nomor perpanjangan SLF
Adapun lampiran dokumen SBKBG meliputi informasi diantaranya :
- Surat pernjanjian pemanfaatan tanah
- Akta pemisahan
- Gambar situasi
- Akta fidusia bila dibebani hak
SBKBG diterbitkan berbarengan dengan SLF melalui laman SIMBG. Proses penerbitan SLF dan SBKBG dilaksanakan paling lama 3 (tiga) hari kerja sejak surat pernyataan kelaikan fungsi diunggah melalui SIMBG.
Dalam hal kumpulan Bangunan Gedung yang dibangun dalam satu Kawasan dan memiliki rencana teknis yang sama, SLF dan SBKBG diterbitkan oleh Pemerintah Daerah Kabupaten/Kota untuk setiap Bangunan Gedung. Jika Bangunan Gedung menggunakan desain prototipe/purwarupa, proses penerbitan SLF dan SBKBG dilaksanakan paling lama 1 (satu) hari kerja sejak surat pernyataan kelaikan fungsi diunggah melalui SIMBG.
Penerbitan SBKBG untuk BGN berlaku mutatis mutandis mengikuti ketentuan penerbitan SBKBG. SBKBG untuk BGN tidak dapat dijadikan sebagai jaminan utang dengan dibebani fidusia. Penerbitan sertifikat kepemilikan Bangunan Gedung satuan rumah susun dan sertifikat hak milik satuan rumah susun dilaksanakan sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan.
Untuk Anda yang belum memiliki dokumen PBG, SLF, SBKBG dan kesulitan dalam mengurusnya, silahkan konsultasi pada Kami. Kami siap membantu Anda.