Dijelaskan dalam Undang-undang Nomor 11 Tahun 2020 tentang Cipta Kerja yang memiliki tujuan untuk mewujudkan masyarakat Indonesia yang sejahtera, adil dan makmur melalui pembangunan nasional. Dalam rangka percepatan mewujudkan masyarakat adil dan makmur tersebut dibutuhkan penyederhanaan aturan, penciptaan lapangan kerja, pemberdayaan masyarakat, peningkatan ekosistem investasi, dan percepatan Proyek Strategis Nasional, termassuk peningkatan perlindungan dan kesejahteraan pekerja.
Dalam rangka untuk mencapai tujuan khususnya peningkatan ekosistem investasi, dan percepatan Proyek Strategis Nasional, perlu mengubah beberapa ketentuan dalam bidang agrarian/pertanahan dan tata ruang. Salah satu diantaranya adalah pengaturan mengenai Pengadaan tanah bagi pembangunan untuk kepentingan umum sebagaimana diatur dalam Undang-undang Nomor 2 tahun 2012 tentang Pengadaan Tanah bagi Pembangunan untuk Kepentingan Umum. Dan untuk melaksanakan ketentuan pasal 123, pasal 173 dan pasal 185 huruf b Undang-Undang Nomor 11 Tahun 2020 tentang Cipta kerja, perlu menetapkan Peraturan Pemerintah tentang Penyelengaraan Pengadaan Tanah bagi Pembangunan untuk Kepentingan Umum.
Pengadaan tanah bagi pembangunan untuk Kepentingan Umum diselenggarakan melalui tahapan perencanaan, persiapan, pelaksanaan dan penyerahan hasil. Setiap instansi yang memerlukan tanah bagi pembangunan untuk Kepentingan Umum membuat rencana Pengadaan Tanah yang didasarkan pada rencana tata ruang, prioritas pembangunan yang tercantum dalam rencana pembangunan jangka menengah, rencana strategis, rencana kerja peperintah/instansi yang memerlukan tanah. Rencana Pengadaan Tanah disusun oleh instansi yang memerlukan Tanah dengan melibatkan kementerian/lembaga yang menyelenggarakan urusan pemerintahan di bidang pertanahan dan instansi teknis terkait. Rencana tata ruang didasarkan atas rencana tata ruang wilayah nasional, rencana tata ruang pulau/kepulauan, rencana tata ruang kawasan, rencana tata ruang strategis nasional, rencana tata ruang wilayah provinsi, rencana tata ruang wilayah kabupaten/kota dan rencana detail tata ruang.
Rencana pengadaan tanah disusun dalam bentuk dokumen perencanaan pengadaan tanah, paling sedikit memuat maksud dan tujuan perencanaan pembangunan, kesesuaian kegiatan pemanfaatan ruang, prioritas pembangunan nasional/daerah, letak tanah, luas tanah yang dibutuhkan, gambaran umum status tanah, perkiraan jangka waktu pelaksanaan pengadaan tanah, perkiraan jangka waktu pelaksanaan pembangunan, perkiraan nilai tanah, rencana penganggaran, dan prefens bentuk ganti kerugian. Dokumen perencanaan pengadaan tanag tersebut disusun berdasarkan studi kelayakan yang mencakup survey social ekonomi, kelayakan lokasi, analisis biaya dan manfaat pembangunan bagi wilayah dan masyarakat, perkiraan nilai tanah, dampak lingkungan dan dampak social yang mungkin timbul akibat dari pengadaan tanah dan pembangunan, dan studi lain yang diperlukan. Dokumen perencanaan Pengadaan tanah ditetapkan oleh pimpinan Instansi yang memerlukan tanah atau pejabat yang ditunjuk dan diajukan kepada gubernur/bupati/walikota. Dokumen perencanaan berlaku untuk jangka waktu 2 tahun sejak ditetapkan oleh pimpinan instansi yang memerlukan tanah.
Dalam melaksanakan tahapan kegiatan, gubernur membentuk tim persiapan dalam waktu paling lama 5 (lima) hari sejak dokumen perencanaa pengadaan tanah diterima secara resmi oleh gubernur. Tim persiapan mempunyai tugas diantaranya melaksanakan pemberitahuan rencana pembangunan, melaksanakan pendataan awal lokasi rencana pembangunan, melaksanakan konsultasi public rencana pembangunan, menyiapkan penetapan lokasi pembangunan, menggumumkan penetapan lokasi pembangunan untuk kepetingan umum, dan melaksanakan tugas lain yang terkait persiapan pengadaan tanah bagi pembangunan untuk kepentingan umum yang ditugaskan oleh gubernur.
Pelaksanaan Pengadaan Tanah diselenggarakan oleh Menteri dan dilaksanakan oleh kepala Kantor Wilayah selaku ketua pelaksana Pengadaan Tanah. Penetapan pelaksana pengadaan tanah dilakukan dalam waktu paling lama 5 (lima) hari sejak diterimanya permohonan pelaksanaan pengadaan tanah. Kepala kantor wilayah dapat menugaskan kepala kantor pertanahan sebagai ketua pelaksana pengadaan tanah, dengan mempertimbangkan efisiensi, efektivitas, kondisi geografis dan sumber daya manusia, dalam waktu paling lama 2 (dua) hari sejak diterimanya pengajuan pelaksanaan pengadaan tanah. Berdasarkan penetapan lokasi pembangunan untuk kepentingan umum, instansi yang memerlukan tanah mengajukan permohonan pelaksanaan pengadaan tanah kepada kepala kantor wilayah. Instansi terkait menjelaskan tentang permohononan pelaksanaan pengadaan tanah. Jika permohonan dinyatakan lengkap, kepala kantor wilayah membuat berita acara penerimaan permohonan pelaksanaan pengadaan tanah dan selanjutnya kepala kantor wilayah membentuk pelaksana pengadaan tanah paling lama 5 (lima) hari. Dalam melaksanakan penyiapan pelaksanaan pengaaan tanah, pelaksana pengadaan tanah melakukan kegiatan paling sedikit diantaranya :
- Membuat agenda rapat pelakanaan
- Membuat rencana kerja dan jadwal kegiatan
- Menyiapkan pembentukan satuan tugas yang diperlukan dan pembagian tugas
- Memperkirakan kendala-kendala teknis yang mungkin terjadi dalam pelaksanaan
- Merumuskan strategi dan solusi terhadap hambatan dan kendala dalam pelaksanaan
- Menyiapkan langkah koordinasi pelaksanaan
- Menyiapkan administrasi yang diperlukan
- Mengajukan kebutuhan biaya oprasional dan biaya pendukung pengadaan tanah
- Menetapkan penilaian
- Membuat dokumen hasil rapat
Dalam melaksanakan kegiatan tersebut, ketua pelaksana pengadaan tanah membentuk satuan tugas yang membidangi inventarisasi dan identifikasi objek pengadaan tanah dalam waktu paling lama 5 (lima) hari sejak dibentuknya pelaksana pengadaan tanah. Satuan tugas yang dimaksud, terdiri dari satuan tugas A yang membidangi pengumpulan data fisik Objek Pengadaan Tanah dan satuan tugas B yang membidangi pengumpulan data yuridis Objek Pengadaan Tanah. Satuan tugas dapat dibentuk 1 (satu) satuan tugas atau lebih dengan mempertimbangkan kebutuhan dalam pelaksanaan pengadaan tanah dan satuan tugas bertanggung jawab kepada ketua pelaksana pengadaan tanah.
Satuan tugas A melaksanakan pengukuran dan pemetaan, hasil dari inventarisasi dan identifikasi pengukuran dan pemetaan dituangkan dalam peta bidang tanah dan ditandatangani oleh ketua satuan tugas. Satuan tugas B melaksanakan pengumpulan data pihak yang berhak dan objek pengadaan tanah, hasil dari inventarisasi dan identifikasi data pihak yang berhak dan objek pengadaan tanag dibuat dalam bentuk daftar nominative yang ditandatangani oleh ketua satuan tugas. Satuan tugas akan menyelesaikan tugasnya dalam waktu paling lama 30 hari, dalam hal tertentu satuan tugas dapat melakukan tugas lebih daro 30 (tiga puluh) hari. Hasil inventarisasi dan identifikasi diserahkan oleh ketua satuan tugas kepada ketua pelaksana pengadaan tanah dengan berita acara hasil inventarisasi dan identifikasi.
Jika ada pihak yang berhak keberatan atas hasil inventarisasi dan idenifikasi dapat mengajukan keberatan kepada ketua pelaksana pengadaan tanah dalam waktu paling lama 14 (empat belas) hari terhitung sejak hasil inventarisasi dan identifikasi diumumkan. Setelah diterima ketua pelaksana pengadaan tanah akan melakukan verifikasi dan perbaikan peta bidang tanah atau daftar nominative. Jika pengajuan keberatan atas hasil inventarisasi dan identifikasi, ketua pelaksana pengadaan tanah akan membuat berita acara penolakan. Hasil pengumuman atau verifikasi dan perbaikan menjadi dasar penentuan pihak yang berhak dalam pemberian ganti kerugian.
Jasa penilaian diadakan oleh instansi yang memerlukan tanah dan ditetapkan oleh ketua pelaksana pengadaan tanah. Jika tidak terdapat jasa penilaian atau dalam rangka efisiensi biaya untuk pengadaan tanah skala kecil, instansi yang memerlukan tanah dapat menunjuk penilaian public atau pejabat yang ditunjuk oleh Menteri. Penilai bertugas melakukan penilaian besarnya ganti kerugian bidang perbidang tanah, yang meliputi tanah, ruang atas tanah dan ruang bawah tanah, bangunan, tanaman, benda yang berkaitan dengan tanah dan kerugian lain yang dapat dinilai. Ganti kerugian yang dinilai oleh penilai merupakan nilai pada saat pengumuman penetapan lokasi pembangunan untuk kepentingan umum dengan mempertimbangkan masa tunggu pada saat pembayaran ganti kerugian. Besarnya nilai ganti kerugian berdasarkan hasil penilaian penilai yang bersifat final mengikat dan dijadikan sebagai dasar musyawarah untuk menetapkan bentuk ganti kerugian. Bila terdapat bidang tanah sisa yang terkena pengadaan tanah, yang tidak lagi dapat difungsikan sesuai dengan peruntukan dan penggunaannya, pihak yang berhak dapat meminta penggantian atas bidang tanahnya. Bidang tanah sisa yang luasnya tidak lebih dari 100 m2 (serratus meter persegi) dan tidak dapat difungsikan maka dapat diberikan ganti kerugian, dan jika tanah sisa yang luasnya lebih dari 100 m2 (serratus meter persegi) dapat diberikan ganti kerugian setelah mendpaat kajian dari pelaksana pengadaan tanah bersama instansi yang memerlukan tanah dan tim teknis terkait.
Pelaksanaan pengadaan tanah melaksanakan musyawarah didampingi penilai atau penilai public dan instansi yang memerlukan tanah dengan pihak yang berhak. Musyawarah dilakukan secara langsung untuk menetapkan bentuk ganti kerugian berdasarkan hasil penilaian ganti kerugian. Dalam musyawarah pelaksana pengadaan tanah menyampaikan besarnya ganti kerugian hasil penilaian penilai. Dan pelaksanaan musyawarah dapat dibagi dalam beberapa kelompok dengan mempertimbangkan jumlah pihak yang berhak, waktu dan tempat pelaksanaan musyawarah penetapan bentuk ganti kerugian.
Ganti kerugian dapat diberikan dalam bentuk uang, tanah pengganti, permukiman kembali, kepemilikan saham atau bentuk lain yang disetujui oleh kedua belah pihak. Bentuk ganti kerugian baik berdiri sendiri maupun gabungan dari beberapa bentuk ganti kerugian diberikan sesuai dengan nilai ganti kerugian yang nominalnya sama dengan nilai yang ditetapkan oleh penilai. Dalam musyawarah pelaksana pengadaan tanah akan mengutamakan pemberian ganti kerugian dalam bentuk uang.
Instansi yang memerlukan tanah mengajukan permohonan penitipan ganti kerugian kepada ketua pengadilan negeri pada wilayah lokasi pembangunan untuk kepentingan umum. Penitipan ganti kerugian diserahkan kepada pengadilan negeri. Pelaksanaan penitipan ganti kerugian dibuat dalam berita acara penitipan ganti kerugian. Dalam hal pihak yang berhak menolak bentuk dan/atau besarnya ganti kerugian dan tidak mengajukan keberatan ganti kerugian dan tidak mengajukan keberatan dapat diambil oleh pihak yang berhak dengan surat pengantar dari ketua pelaksana pengadaan tanah. Dalam hal pihak yang berhak menolak bentuk dan/atau besarya ganti kerugian berdasarkan putusan Pengadilan Negeri/Mahkamah Agung yang terlah berkekuatan hokum tetap, ganti kerugian dapat diambil oleh pihak yang berhak dengan surat pengantar dari ketua pelaksana pengadaan tanah. Jika pihak yang berhak menerima ganti kerugian tidak diketahui keberadaannya, pelaksana pengadaan tanah menyampaikan pemberitahuan mengenai ketidakberadaan pihak yang berhak secara tertulis kepada camat dan lurah/kepala desa atau nama lainnya dan jika pihak yang berhak telah diketahui keberadaannya, pihak yang berhak mengajukan permohonan kepada Pengadilan Negeri tempat penitipan ganti kerugian dengan surat pengantar dari ketua pelaksana pengadaan tanah.
Jika objek pengadaan tanah sedang menjadu objek perkara dipengadilan, ganti kerugian diambil oleh pihak yang berhak setelah putusan pengadilan yang telah berkekuatan hokum tetap atau putusan perdamaian (dadding). Jika objek pengadaan tanah masih dipersengketakan kepemilikannya, pengambilan ganti kerugian dilakukan setelah adanya putusan pengadilan yang telah berkekuatan hokum tetap atau berita acara perdamaian (dadding). Dan jika objek pengadaan tanah diletakkan sita oleh pejabat yang berwenang, ganti kerugian diambil oleh pihak yang berhak setelah adanya pengangkatan sita. Dalam hal objek pengadaan tanah menjadi jaminan di bank, ganti kerugian dapat diambil di Pengadilan Negeri setelah adanya surat pengantar dari ketua pelaksana pengadaan tanah dengan persetujuan dari pihak bank. Pelepasan hak objek pengadaan tanah dilaksanakan oleh pihak yang berhak kepada negara dihadapan kepala kantor pertanahan setempat atau pejabat yang ditunjuk oleh ketua pelaksana pengadaan tanah.
Objek pengadaan tanah yang telah diberikan ganti kerugian atau ganti kerugian telah dititipkan di Pengadilan Negeri atau yang telah dilaksanakan pelepasan Hak Objek Pengadaan Tanah, hubungan hokum antara pihak yang berhak dan tanahnya hapus demi hukum. Kepala kantor pertanahan akan melakukan pencatatan hapusnya hak pada buku tanah dan daftar umum pendaftaran tanah lainnya, dan selanjutnya memberitahukan kepada para pihak terikat. Dalam hal objek pengadaan tanah belum terdaftar, ketua pelaksana pengadaan tanah akan menyampaikan pemberitahuan tentang hapusnya hak dan disampaikan kepada lurah/kepala desa atau camat dan pejabat yang berwenang mengeluarkan surat untuk selanjutnya dicatat dan dicoret dalam buku administrasi kantor kelurahan/desa atau kecamatan.
Ketua pelaksana pengadaan tanah menyerahkan hasil pengadaan tanah kepada instansi yang memerlukan tanah disertai data pengadaan tanah dalam jangka waktu paling lama 14 (empat belas) hari sejak Pelepasan Hak Objek Pengadaan Tanah. Penyerahan hasil pengadaan tanah berupa bidang tanah dan dokumen pengadaan tanah dengan penandatanganan berita acara penyerahan hasil pengadaan tanah. Tugas dan tanggung jawab pelaksana pengadaan tanah berakhir dengan telah ditandatanganinya berita acara penyerahan hasil pengadaan tanah secara keseluruhan.
Instansi yang memerlukan tanah dapat mulai melaksanakan pembangunan secara parsial maupun keseluruhan setelah dilakukan penyerahan hasil pengadaan tanah oleh ketua pelaksana pengadaan tanah. Kementerian akan melakukan pemantauan dan evaluasi terhadap tahapan pengadaan tanah bagi pembangunan untuk kepentingan umum secara fisik maupun berbasis teknologi informasi. Pendanaan pengadaan tanah bagi pembangunan untuk kepentingan umum dilakukan oleh instansi yang memerlukan tanah, dituangkan dalam dokumen penganggaran sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan. Pendanaan pengadaan tanah untuk kepentingan umum bersumber dari anggaran pendapatan dan belanja negara dan/atau anggaran pendapatan dan belanja daerah.
Pengadaan tanah untuk kemudahan proyek strategis nasional, pelaksanannya diprioritaskan dengan tahapan pengadaan tanah bagi pembangunan untuk kepentingan umum. Dalam hal proyek strategis nasional belum dimuat dalam rencana tata ruang, kesesuaian kegiatan peanfaatan ruang diberikan dalam bentuk rekomendasi Kesesuaian Kegiatan Pemanfaatan Ruang okeh Menteri. Dalam rangka kemudahan proyek strategis nasional, fasilitasi penyelesaian pengadaan tanah bagi pembangunan untuk kepentingan umum dilakukan oleh pemerintah pusat. System pengadaan tanah bagi pembangunan untuk kepentingan umum dilaksanakan secara elektronik, jika tidak dapat dilaksanakan secara elektronik dapat dilaksanakan secara manual. Hasil pelaksanaan pengadaan tanah berupa data, informasi, dan dokumen elektronik.
Pada saat Peraturan Pemerintah ini mulai berlaku, tahapan Pengadaan Tanah bagi pembangunan untuk kepentingan umum yang sedang berlangsung sebelum berlakunya Undang-Undang Nomor 11 Tahun 2020 tentang Cipta Kerja dan PP ini, penyelesaiannya dilaksanakan sesuai dengan Peraturan Pemerintah ini. Pada saat Peraturan Pemerintah ini mulai berlaku, semua peraturan perundang-undangan yang terkait dengan penyelenggaraan Pengadaan Tanah bagi pembangunan untuk kepentingan umum dinyatakan masih tetap berlaku sepanjang tidak bertentangan dengan ketentuan dalam Peraturan Pemerintahan ini.
Referensi : Kementerian Agraria dan Tata Ruang/Badan Pertanahan Nasional
