Bangunan gedung sebagai tempat manusia melakukan manusia melakukan kegiatannya, mempunyai peranan yang sangat strategis dalam pembentukan watak, perwujudan produktivitas dan jati diri manusia. Karena itu, penyelenggaraan bangunan gedung perlu diatur dan dibina demi kelangsungan dan peningkatan kehidupan serta penghidupan masyarakat, sekaligus untuk mewujudkan bangunan gedung yang andal, berjati diri, serta seimbang, serasi dan selaras dengan lingkungannya.
Bangunan gedung merupakan wujud fisik hasil pekerjaan konstruksi yang menyatu dengan tempat kedudukannya, sebagian atau seluruhnya berada di atas dan di dalam tanah atau air, yang berfungsi sebagai tempat manusia melakukan kegiatannya, baik untuk hunian atau tempat tinggal, kegiatan keagamaan, kegiatan usaha, kegiatan social, budaya, maupun kegiatan khusus. Dalam Peraturan Pemerintah Nomor 16 Tahun 2021 tentang Peraturan Pelaksanaan Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2002 tentang Bangunan Gedung, bertujuan untuk mewujudkan penyelenggaraan Bangunan Gedung dengan tertib, baik secara administrative maupun secara teknis, agar terwujud bangunan gedung yang fungsional, andal, yang menjamin keselamatan, kesehatan kenyamanan, dan kemudahan pengguna, serta serasi dan selaras dengan lingkungannya.
Penyelenggaraan bangunan gedung sendiri merupakan kegiatan pembangunan yang meliputi perencanaan teknis dan pelaksanaan konstruksi, serta kegiatan pemanfaatan, pelestarian dan pembongkaran. Dalam proses penyelenggaraan bangunan gedung, penyelenggara berkewajiban memenuhi standar teknis. Pemilik yang belum dapat memenuhi standar teknis bangunan gedung tetap harus memenuhi ketentuan tersebut secara bertahap.
Kegiatan pembangunan meliputi kegiatan perencanaan teknis, pelaksanaan konstruksi dan pengawasan konstruksi. Dalam kegiatan perencanaan teknis, penyedia jasa perencanaan bangunan gedung membuat dokumen rencana teknis untuk memperoleh PBG yang diterbitkan oleh Pemerintah Daerah Kabupaten/Kota. Dalam kegiatan pelaksanaan konstruksi, penyedia jasa pelaksanaan konstruksi harus melaksanakan konstruksi sesuai dengan PBG yang telah diterbitkan oleh Pemerintah Daerah Kabupaten/Kota.
Perencanaan teknis dilakukan oleh penyedia jasa perencanaan bangunan gedung yang memiliki sertifikat sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan. Perencanaan teknis bangunan gedung dilakukan berdasarkan kerangka acuan kerja dan dokumen ikatan kerja dan harus memenuhi standar teknis. Dalam hal BGFK, perencanaan teknis dilakukan oleh penyedia jasa perencanaan BGFK yang memiliki kompetensi sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan dan juka belum tersedia, perencanaan teknis dilaksanakan oleh penyedia jasa perencanaan yang melibatkan Tenaga Ahli Fungsi Khusus terkait bangunan gedung yang direncanakan.
Persetujuan Bangunan Gedung dilakukan untuk membangun bangunan gedung atau prasarana bangunan gedung baru, mengubah, memperluas, mengurangi, dan/atau merawat bangunan gedung atau prasarana bangunan gedung. PBG meliputi proses konsultasi perencanaan dan penerbitan. Proses konsultasi perencanaan meliputi diantaranya pendaftaran, pemeriksaan pemenuhan standar teknis dan pernyataan pemenuhan standar teknis. Konsultasi perencanaan dilakukan melalui pemeriksaan terhadap dokumen rencana teknis. Pemeriksaan dilakukan oleh TPA atau TPT.
Pelaksanaan konstruksi dimulai setelah pemohon memperoleh PBG. Dalam BGFK, pelaksanaan konstruksi dilakukan oleh penyedia jasa pelaksana konstruksi bidang bangunan gedung yang memiliki kompetensi khusus sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan. pemohon harus menyampaikan informasi jadwal dan tanggal mulai pelaksanaan konstruksi kepada Dinas Teknis melalui SIMBG. Jika pemohon tidak menyampaikan informasi maka diminta untuk klarifikasi. Dan jika tidak menyampaikan informasi dan juga klarifikasi, maka PBG dicabut dan dinyatakan tidak berlaku dan pemohon diminta untuk mengulangi pendaftaran.
Pengawasan konstruksi bangunan gedung berupa kegiatan pengawasan pelaksanaan konstruksi atau kegiatan manajemen konstruksi pembangunan bangunan gedung. Pengawasan konstruksi bertujuan untuk memastikan kesesuaian antara pelaksanaan konstruksi dengan PBG. Pengawasan konstruksi dilakukan oleh penyedia jasa pengawasan konstruksi atau manajemen konstruksi dan bagi BGFK, pengawasan konstruksi melibatkan tim kementerian/lembaga yang memiliki kompetensi di bidang pengawasan pembangunan instalasi fungsi khusus.
Dinas teknis melakukan inspeksi terhadap pelaksanaan konstruksi bangunan gedung setelah mendapatkan informasi. Inspeksi dilakukan sebagai bentuk pengawasan dari Pemerintah Daerah/Kota yang dapat menyatakan lanjut atau tidaknya pekerjaan konstruksi ke tahap berikutnya. Bagi BGFK, kementerian/lembaga terkait yang akan melakukan inspeksi terhadap pelaksanaan konstruksi BGFK setelah mendapat informasi. Dalam pekerjaan rehabilitasi, renovasi dan restorasi, inspeksi dilakukan pada tahap sesuai pekerjaan yang dilaksanakan.
Dalam melaksanakan inspeksi, dinas teknis akan menugaskan Penilik. Dan pada saat inspeksi, penyedia jasa pengawasan konstruksi atau manajemen konstruksi harus menyampaikan laporan pengawasan konstruksi kepada Penilik. Hasil inspeksi didasarkan pada hasil pengawasan kondisi lapangan dan laporan pengawasan konstruksi terhadap kesesuaian dengan PBG atau SMKK.
Jika ditemukan ketidaksesuaian antara pelaksanaan konstruksi dengan PBG atau ketentun SMKK, Penilik akan melapor pada Dinas teknis. Dalam hal Pemilik tidak melakukan penyesuaian konstruksi, maka Pemilik harus mengurus ulang PBG. Dalam hal penyeseuaian konstruksi atau pengurusan ulang PBG tidak dilakukan oleh Pemilik, Dinas Teknis dapat menghentikan pelaksanaan konstruksi hingga pengurusan ulang PBG selesai. Jika ketidaksesuaian pelaksanaan konstruksi dengan ketentuan SMKK tidak ditindaklanjuti oleh Pemilik, Dinas Teknis dapat menghentikan pelaksanaan konstruksi.
Dalam hal kumpulan bangunan gedung yang dibangun dalam satu kawasan dan memiliki rencana teknis yang sama, surat pernyataan kelaikan fungsi bangunan gedung akan dikeluarkan oleh penyedia jasa pengawasan konstruksi atau manajemen konstruksi. SLF harus diperoleh oleh Pemilik sebelum bangunan gedung dapat dimanfaatkan. SFL yang dimaksud berupa dokumen SLF, lampiran dokumen SLF dan label SLF.
Surat kepemilikan bangunan gedung terdiri dari
- SBKBG, dokumen SBKBG meliputi informasi mengenai kepemilikan atas bangunan gedung atau bagian bangunan gedung, alamat bangunan gedung, status hak atas tanah, nomor PBG dan nomor SLF atau perpanjangan SLF
- sertifikat kepemilikan bangunan gedung satuan rumah susun
- sertifikat hak milik satuan rumah susun.
Pemanfaatan bangunan gedung merupakan kegiatan memanfaatkan bangunan gedung sesuai dengan fungsi yang telah ditetapkan, termasuk kegiatan pemeliharaan, perawatan, dan pemeriksaan secara berkala. Pemanfaatan gedung harus dilaksanakan oleh Pemilik atau Pengguna sesuai dengan fungsi dan klasifikasinya. Pemilik atau pengguna harus melaksanakan pemeliharaan dan perawatan agar bangunan gedung tetap laik fungsinya.
Pemilik atau pengguna bertanggung jawab terhadap kegagalan bangunan gedung yang terjadi akibat pemanfaatan yang tidak sesuai dengan fungsi dan klasifikasi yang ditetapkan dalam PBG dan pemanfaatan yang tidak sesuai dengan manual pengoperasian, pemeliharaan, dan perawatan bangunan gedung. Pemilik dapat mengikuti program pertanggungan terhadap kemungkinan kegagalan bangunan gedung selama pemanfaatan bangunan gedung.
Pemeriksaan berkala bangunan gedung dilakukan oleh Pemilik atau pengguna untuk mengetahui kelaikan fungsi seluruh atau sebagian bangunan gedung. Pemeriksaan berkala dapat dilakukan pada komponen, peralatan, dan sarana atau prasarana bangunan gedung. Pemilik atau pengguna dapat menggunakan penyedia jasa pengkajian teknis untuk melakukan pemeriksaan berkala. Pemeriksaaan berkala dilakukan sesuai dengan periode yang ditentukan oleh standar teknis untuk setiap jenis elemen bangunan gedung atau paling sedikit setiap 6 (enam) bulan sekali.
Pekerjaan perawatan meliputi diantaranya rehabilitasi, renovasi dan restorasi. Pekerjaan pemeliharaan bangunan gedung meliputi diantaranya pembersihan, perapihan, pemeriksaan, pengujian, perbaikan dan penggantian bahan atau perlengkapan bangunan gedung. Pekerjaan pemeliharaan dilakukan berdasarkan pedoman pengoperasian dan pemeliharaan bangunan gedung. Hasil dari pemeliharaan dituangkan dalam bentuk laporan.
Perpanjangan SLF didahului dengan pemeriksaan kelaikan fungsi bangunan. SLF diperpanjang dalam jangka waktu tertentu seperti 20 tahun untuk rumah tinggal dan 5 tahun untuk bangunan gedung. Kelaikan fungsi mempertimbangkan kesesuaian kondisi lapangan dan gambar bangunan gedung terbangun (as built drawings) terhadap SLF terakhir serta standar teknis. Hasil pemeriksaan kelaikan fungsi terdiri dari surat pernyataan kelaikan fungsi dan surat rekomendasi seperti rekomendasi perbaikan tanpa pembaruan PBG, rekomendasi pembaruan PBG tanpa perbaikan dan rekomendasi pembaruan PBG dengan perbaikan.
Penatausahaan SBKBG dilaksanakan dalamhal sebagian atau seluruh isi SBKBG sudah tidak sesuai dengan keadaan yang ada. Penatausahaan SBKBG dilakukan apabila terjadi peralihan hak SBKBG, pembebanan hak SBKBG, penggantian SBKBG, perubahan SBKBG, penghapusan SBKBG dan perpanjangan SBKBG.
Pembongkaran bangunan gedung harus dilaksanakan secara tertib dan mempertimbangkan keamanan, keselamatan masyarakat, dan lingkungannya. Pembongkaran melalui penetapan perintah pembongkaran atau persetujuan pembongkaran oleh dinas teknis. Penetapan pembongkaran dilakukan apabila :
- bangunan gedung tidak laik fungsi dan tidak dapat diperbaiki lagi
- pemanfaatan bangunan gedung menimbulkan bahaya bagi pengguna, masyarakat, dan lingkungannya
- pemiliki tidak menindaklanjuti hasil inspeksi dengan melakukan penyesuaian dan/atau memberikan justifikasi teknis pada masa pelaksanaan konstruksi bangunan gedung
persetujuan pembongkaran dilakukan oleh Pemerintah Daerah Kabupaten/Kota melalui tahap pengajuan pembongkaran, konsultasi pembongkaran dan penerbitan surat persetujuan pembongkaran. Pelaksanaan pembongkaran dimulai setelah Pemilik memperoleh surat persetujuan.
